长租公寓品牌及选址策略

Q3季度北京市长租公寓分布仍以五环以内为主，截止9月北京已监测集中式长租公寓共98家门店，开店数量相比较上季度有明显增加。其中朝阳区有40家，逾全市总量40% 

北京市集中式长租公寓分布以五环以内为主，东部、东北部占比较高，西北部五环外、南部五六环之间无布局。

可监测长租公寓门店中，北京共有98家长租公寓门店，朝阳区共计40家门店，占比逾全市总量40%，其次为丰台区，分布14家门店。门店个数增长比较多的行政区为朝阳、丰台和海淀，各区相比较上季度分别上升5、4、3家门店。朝阳门店新增冠寓、朗诗寓、旭辉领寓和邦舍公寓，丰台新增冠寓、自如寓和湾流。

除朝阳区以外，丰台区已经位列各区域长租公寓集中度行政区中第二，与全市产业结构发展有一定关系，同时也表示丰台区具有较多建筑可改造为公寓。

长租公寓品牌及环比

Q3季度乐乎公寓门店数量依然领跑北京市集中式公寓市场。房企系列远洋邦舍及龙湖冠寓门店数量上相比较上季度有较高提升

截止2018年9月，按门店数量排名的品牌前三分别是乐乎公寓、魔方公寓和城家公寓。作为轻资产运营的乐乎公寓，其品牌的扩张力度相对其他品牌依旧迅猛，根据调研乐乎在北京市集中式长租公寓在营及待开门店已在30家以上，部分门店尚在装修和筹备阶段。

本季度产生新增门店的有10家品牌公寓，有半数为房企品牌，其中远洋邦舍、首创he寓、旭辉领寓和康桥好寓均开始布局北京长租公寓市场。

除早已经布局的万科泊寓，Q3季度远洋邦舍、龙湖冠寓均表现相对抢眼，目前均已有4家门店。

长租公寓品牌及市占率

集中式长租公寓品牌集中度高，乐乎、魔方、城家和泊寓前四名品牌已占据6成市场

从品牌长租公寓市占率来看，目前北京集中式长租公寓市场主要运营品牌为乐乎、魔方、城家和泊寓，前四名品牌已占领约有6成的北京市场。

从运营商角度来看，北京市场的占有率以公寓系的品牌占主导，占比高达65%。

房企运营的门店中除万科泊寓之外，其他开发企业均排名靠后。

长租公寓品牌及位置分布

集中式长租公寓入驻最多的区域为朝阳区，共进驻11家长租公寓品牌，其中乐乎和魔方公寓进驻门店量数量最多，该数量领先各区域其他品牌

2018年3季度入驻公寓品牌最多的区域为朝阳，共进驻11家长租公寓品牌，其中乐乎和魔方进驻门店量最高，分别为11和9家。同时乐乎在北京的南部区域丰台、大兴布局较多，在东城、海淀区等核心区位无布局。丰台、海淀区域入驻品牌仅次于朝阳，分别有8家。在丰台布局的主力品牌为乐乎公寓，共有5家，海淀布局的主力品牌为贝壳青年精品公寓，有3家门店。

从公寓品牌在各行政区的市场分布上可以看出，朝阳区为各品牌入驻的必争之地，丰台区的也受到较高的青睐度。

长租公寓品牌及租金分布

长租公寓平均最高租金湾流国际青年社区朝阳区门店，该门店单位租金为345元/㎡/月高居各区各门店榜首，而万科泊寓房山店单位租金价格仅为71元/㎡/月

2018年3季度长租公寓平均最高租金的门店为湾流国际青年社区，单位租金为345元/㎡/月，其次为，冠寓朝阳区门店单位租金为277元/㎡/月。朝阳区各品牌租金差较大，最大差值达188元/㎡/月。平均租金最高的是东城区，最低租金为大兴、房山和顺义。

从租金价格上明显看出，各品牌公寓进入朝阳区普遍因为其单个门店较高的单位租金价格，顺义虽然为空港工业区，单整体租金水平低于市场水平。

长租公寓与普宅租金

北京各行政区公寓租金排名目前形成5大梯队，前三的行政区为东城区、西城区和朝阳区

北京各行政区公寓租金排名目前形成5大梯队，前三的行政区为东城区、西城区和朝阳区，其中东、西城租金在200以上，这与普宅租金规律相符，通州作为近郊区域，其公寓的平均单价目前大于城六区的石景山，房山租金最低，跌破百元大关。溢价率最高出现在丰台和通州区，分别为2.2，溢价率最低出现在大兴区，为1.5，溢价率平均值为1.8。延庆、密云和门头沟目前暂无长租公寓布局。

长租公寓价格段以100-150元/㎡/月为主，其次为150-200元/㎡/月，分别占比35%和27%。

集中式长租公寓排名TOP20

TOP20的门店中，湾流三里屯店租金单价最高，达437元/㎡/月，超出周边普宅租金的三倍

TOP20的门店中，湾流三里屯店租金单价最高，达437元/㎡/月，超出周边普宅租金的三倍，排名第二、第三的为城家南锣店和乐乎壹第未来生活馆，租金分别为338元/㎡/月和336元/㎡/月，租金超出周边普宅租金的两倍。

TOP20门店布局以东北部的核心区辐射至东北五环，集中度最高为核心区的三环内区域。

长租公寓品牌溢价率

北京溢价率排名前三为冠寓、湾流和首创HE寓，分别为2.4、2.2和2.1

北京溢价率排名前三为冠寓、湾流和首创HE寓，分别为2.4、2.2和2.1，高于品牌全国平均溢价率，房租定价相对较高，位于房山的首创He寓平均租金高出周边普宅租金达49元。

魔尔、贝客、you+和逗号都远低于品牌全国平均溢价率，首先这几家在北京市场占有率不高，其次是租金定价较低，you+和逗号无论从市场份额亦或是产品定位和品质，均缺乏竞争力。

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